Ein Eigentümer, der eine möblierte Immobilie vermietet, ohne bestimmte Einkommensgrenzen zu überschreiten, fällt unter den Status eines nicht professionellen Vermieters (LMNP). Seine Mieteinnahmen gehören zur Kategorie der gewerblichen Einkünfte (BIC), nicht zu den Einkünften aus Vermietung. Diese Unterscheidung bestimmt das auszufüllende Formular, das anwendbare Steuersystem und die anzukreuzenden Kästchen in der Steuererklärung.
Formular 2042 C PRO: die Grundlage der LMNP-Erklärung
Die Erklärung der Mieteinnahmen aus der möblierten Vermietung erfolgt nicht über die klassische Erklärung 2042. Das zu verwendende Formular ist die ergänzende Erklärung 2042 C PRO, die für die Einkünfte aus nicht angestellten Berufen und die BIC reserviert ist.
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Auf impots.gouv.fr wird dieses Formular bei der Online-Eingabe zur Hauptdeklaration hinzugefügt. Es muss das entsprechende Feld in der Auswahl der Anhänge angekreuzt werden. Viele Steuerpflichtige vergessen diesen Schritt und suchen die BIC-Felder im Standardformular, wo sie nicht existieren.
Bevor dieses Formular ausgefüllt wird, muss jede Tätigkeit der möblierten Vermietung beim zentralen Anmeldeservice der INPI gemeldet werden, um eine SIRET-Nummer zu erhalten. Ohne diese Nummer kann die Steuerbehörde die Einnahmen nicht dem richtigen Steuerpflichtigen zuordnen. Die Schritte, die auf der Website Investisseur Débutant für Einsteiger verfügbar sind, erläutern dieses Anmeldeverfahren.
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Micro-BIC oder tatsächliches Regime: direkter Einfluss auf die auszufüllenden Kästchen
Die Wahl des Steuersystems bestimmt die Komplexität der Erklärung und die Höhe der Steuer. Die beiden Optionen erfordern unterschiedliche Kästchen und Belege.
Micro-BIC: nur ein Kästchen ausfüllen
Das Micro-BIC-Regime gilt standardmäßig, wenn die jährlichen Einnahmen unter der gesetzlichen Grenze bleiben. Der Steuerpflichtige trägt den Bruttobetrag seiner erhaltenen Mieten in das Kästchen 5ND (oder 5PD für den Ehepartner) des Formulars 2042 C PRO ein. Die Verwaltung wendet dann automatisch einen Pauschalabzug auf diesen Betrag an.
Seit dem Haushaltsgesetz für 2024 wurden die Zugangsbedingungen und die Abzugssätze geändert, insbesondere für Tourismusmöbel. Der Trend geht dahin, diese Vorteile einzuschränken, mit gesenkten Schwellenwerten und reduzierten Abzügen im Vergleich zu den vorherigen Regeln.
Tatsächliches Regime: eine zusätzliche Steuererklärung
Das tatsächliche Regime erfordert eine aufwendigere Buchhaltung, ermöglicht jedoch die Abzüge der tatsächlichen Kosten und Abschreibungen der Immobilie. Der Steuerpflichtige muss eine Steuererklärung (Formulare 2031 und 2033) erstellen, bevor er das Ergebnis in die 2042 C PRO überträgt.
Die abziehbaren Kosten im tatsächlichen Regime umfassen insbesondere:
- Die Darlehenszinsen, die Kreditversicherung und die Bankgebühren im Zusammenhang mit der Finanzierung der Immobilie
- Die Instandhaltungsarbeiten, die Verwaltungskosten, die Grundsteuer und die nicht erstattungsfähigen Hausgeldkosten
- Die Abschreibung der Immobilie, des Mobiliars und etwaiger Verbesserungsarbeiten, berechnet über ihre Nutzungsdauer
- Die Honorare eines Steuerberaters oder eines anerkannten Verwaltungszentrums
Das Nettoergebnis (Einnahmen abzüglich Kosten und Abschreibungen) wird in das Kästchen 5NA der 2042 C PRO übertragen. Wenn dieses Ergebnis negativ ist, wird der Verlust im LMNP nur mit den Mieteinnahmen der folgenden Jahre verrechnet, nicht mit dem Gesamteinkommen.
Häufige Fehler bei der Erklärung der möblierten Mieteinnahmen
Drei Fehler treten regelmäßig beim Ausfüllen auf und führen zu Korrekturanfragen oder Nachfragen der Verwaltung.
Der erste betrifft das Formular selbst. Die Deklaration seiner möblierten Mieten als Einkünfte aus Vermietung (Kästchen 4BA oder 4BE der 2042) anstelle der 2042 C PRO verfälscht die Berechnung der Steuer. Einkünfte aus Vermietung und BIC profitieren nicht von denselben Abzügen oder Abzugsmechanismen.
Der zweite Fehler betrifft den angegebenen Betrag im Micro-BIC. Einige Steuerpflichtige ziehen den Abzug selbst ab, bevor sie das Kästchen 5ND ausfüllen, während der zu übertragende Betrag der Bruttobetrag der erhaltenen Mieten ist. Der Abzug wird automatisch von der Steuerbehörde berechnet.
Der dritte Fehler betrifft das tatsächliche Regime: das Versäumnis, die Steuererklärung 2031/2033 fristgerecht einzureichen. Das Formular 2042 C PRO reicht nicht aus. Ohne die Erklärung kann die Verwaltung den Vorteil des tatsächlichen Regimes in Frage stellen und automatisch das Micro-BIC anwenden.
Umqualifizierung LMP bei einer Steuerprüfung: ein Risiko, das es zu antizipieren gilt
Die Grenze zwischen LMNP und professionellem Vermieter (LMP) basiert auf zwei kumulativen Kriterien. Der Vermieter wechselt zu LMP, wenn seine jährlichen Mieteinnahmen 23.000 Euro überschreiten und wenn diese Einnahmen die anderen beruflichen Einkünfte des Steuerhaushalts übersteigen.
Die jüngste Doktrin der Verwaltung und mehrere gerichtliche Entscheidungen zeigen einen Trend, LMNP häufiger bei Kontrollen in LMP umzuqualifizieren. Dieser Wechsel verändert die steuerliche Behandlung radikal: Der LMP unterliegt den Sozialabgaben auf die Gewinne, und der Verkaufsgewinn der Immobilie fällt unter das berufliche Regime.
Um diese Umqualifizierung zu vermeiden, muss der Steuerpflichtige jedes Jahr überprüfen, dass seine möblierten Einnahmen unterhalb der doppelten Schwelle bleiben. Ein Investor, der mehrere möblierte Immobilien besitzt, muss alle Einnahmen des gesamten Steuerhaushalts addieren, nicht nur die eines einzelnen Objekts.
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz fügt einen indirekten Parameter hinzu: die Mietpreisbremse oder -obergrenze für Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose als F oder G eingestuft sind, kann die Einnahmen unter die Schwelle von 23.000 Euro halten, reduziert jedoch auch die Rentabilität der Immobilie.
Dieser Punkt sollte bei der Wahl zwischen Micro-BIC und tatsächlichem Regime berücksichtigt werden, da niedrigere Einnahmen den Pauschalabzug manchmal vorteilhafter machen als die Abzüge hoher tatsächlicher Kosten.