Een eigenaar die een gemeubileerd pand verhuurt zonder bepaalde omzetdrempels te overschrijden, valt onder de status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen (LMNP). Zijn huurinkomsten vallen in de categorie van industriële en commerciële winsten (BIC), niet onder vastgoedinkomsten. Dit onderscheid bepaalt het formulier dat moet worden ingevuld, het toepasselijke belastingregime en de vakken die moeten worden aangevinkt op de belastingaangifte.
Formulier 2042 C PRO: de basis van de LMNP-aangifte
De aangifte van gemeubileerde huurinkomsten gebeurt niet op de klassieke aangifte 2042. Het formulier dat gebruikt moet worden is de aanvullende aangifte 2042 C PRO, gereserveerd voor de inkomsten van niet-loondienstberoepen en BIC.
Verder lezen : Hoe de renovatiekosten van een appartement nauwkeurig te schatten om uw budget beter te beheren
Op impots.gouv.fr wordt dit formulier toegevoegd aan de hoofdverklaring tijdens de online invoer. Men moet het bijbehorende vak aanvinken in de stap van het selecteren van bijlagen. Veel aangiftemakers vergeten deze stap en zoeken naar de BIC-vakken op het standaardformulier, waar ze niet bestaan.
Voordat dit formulier wordt ingevuld, moet elke activiteit van gemeubileerde verhuur zijn verklaard bij het eenloket van de INPI om een SIRET-nummer te verkrijgen. Zonder dit nummer kan de belastingdienst de inkomsten niet aan de juiste belastingplichtige toewijzen. De stappen die beschikbaar zijn op de site Investisseur Débutant voor beginners beschrijven deze registratieprocedure.
Zie ook : Moet je de adviezen van experts volgen om je side business in 2024 te starten?
Micro-BIC of werkelijke regeling: directe impact op de in te vullen vakken
De keuze van het belastingregime bepaalt de complexiteit van de aangifte en het bedrag van de belasting. Beide opties vereisen niet dezelfde vakken of dezelfde bewijsdocumenten.
Micro-BIC: één vak in te vullen
Het micro-BIC regime is standaard van toepassing wanneer de jaarlijkse inkomsten onder de wettelijke drempel blijven. De aangiftemaker vermeldt het bruto bedrag van zijn ontvangen huur in vak 5ND (of 5PD voor de partner) van het formulier 2042 C PRO. De belastingdienst past vervolgens automatisch een forfaitaire aftrek op dit bedrag toe.
Sinds de begrotingswet voor 2024 zijn de toegangseisen en de aftrekpercentages gewijzigd, vooral voor toeristische verhuur. De trend is om deze voordelen te beperken, met verlaagde drempels en verminderde aftrekken in vergelijking met de eerdere regels.
Werkelijke regeling: een fiscale bundel extra
Het werkelijke regime vereist een zwaardere boekhoudkundige inspanning, maar maakt het mogelijk om de werkelijke kosten en afschrijvingen van het pand af te trekken. De aangiftemaker moet een fiscale bundel (formulieren 2031 en 2033) indienen voordat hij het resultaat op de 2042 C PRO vermeldt.
De aftrekbare kosten onder het werkelijke regime omvatten onder andere:
- De rente op leningen, de leningverzekering en de bankkosten die verband houden met de financiering van het pand
- Onderhoudswerkzaamheden, beheerskosten, onroerende voorheffing en niet-terugvorderbare gemeenschappelijke kosten
- Afschrijving van het onroerend goed, meubilair en eventuele verbeteringswerken, berekend over hun gebruiksduur
- De honoraria van een accountant of een erkend beheerscentrum
Het nettoresultaat (inkomsten min kosten en afschrijvingen) wordt vermeld in vak 5NA van de 2042 C PRO. Als dit resultaat negatief is, wordt het verlies in LMNP alleen verrekend met de gemeubileerde huurinkomsten van de volgende jaren, niet met het totale inkomen.
Veelvoorkomende fouten bij de aangifte van gemeubileerde huurinkomsten
Drie fouten komen regelmatig voor bij het invullen en leiden tot verzoeken om correctie of herinneringen van de belastingdienst.
De eerste betreft het formulier zelf. Het aangeven van gemeubileerde huur als vastgoedinkomsten (vakken 4BA of 4BE van de 2042) in plaats van de 2042 C PRO verstoort de belastingberekening. Vastgoedinkomsten en BIC profiteren niet van dezelfde aftrekken of dezelfde aftrekmechanismen.
De tweede fout heeft betrekking op het bedrag dat wordt aangegeven in micro-BIC. Sommige aangiftemakers trekken zelf de aftrek af voordat ze vak 5ND invullen, terwijl het bedrag dat moet worden vermeld het bruto bedrag van de ontvangen huur is. De aftrek wordt automatisch berekend door de belastingdienst.
De derde fout betreft het werkelijke regime: vergeten de fiscale bundel 2031/2033 tijdig in te dienen. Het formulier 2042 C PRO is op zichzelf niet voldoende. Zonder de bundel kan de belastingdienst de voordelen van het werkelijke regime in twijfel trekken en automatisch het micro-BIC toepassen.
Herkwalificatie LMP tijdens een belastingcontrole: een risico om te anticiperen
De grens tussen LMNP en professionele verhuurder van gemeubileerde woningen (LMP) berust op twee cumulatieve criteria. De verhuurder schakelt over naar LMP als zijn jaarlijkse huurinkomsten 23.000 euro overschrijden en als deze inkomsten hoger zijn dan de andere professionele inkomsten van het fiscale huishouden.
De recente doctrine van de belastingdienst en verschillende jurisprudentiebeslissingen tonen een trend aan om LMNP’s vaker te herkwalificeren als LMP tijdens controles. Deze verschuiving verandert de fiscale behandeling radicaal: de LMP is onderworpen aan sociale bijdragen op de winsten, en de meerwaarde bij verkoop van het pand valt onder het professionele regime.
Om deze herkwalificatie te voorkomen, moet de aangiftemaker elk jaar controleren of zijn gemeubileerde inkomsten onder de dubbele drempel blijven. Een investeerder die meerdere gemeubileerde panden bezit, moet alle inkomsten van het hele fiscale huishouden optellen, niet alleen die van één enkel pand.
De wet Klimaat en Veerkracht voegt een indirecte parameter toe: het bevriezen of plafonneren van de huren voor woningen die zijn geclassificeerd als F of G op de energieprestatie-indicator kan de inkomsten onder de drempel van 23.000 euro houden, maar vermindert ook de rentabiliteit van het pand.
Dit punt verdient aandacht bij de keuze tussen micro-BIC en het werkelijke regime, aangezien lagere inkomsten de forfaitaire aftrek soms voordeliger maken dan de aftrek van hoge werkelijke kosten.